In condominio l'accesso ai documenti è illimitato

La Cassazione: non è ostacolo che l'amministratore riceva richiesta poco prima dell'assemblea

In condominio l'accesso ai documenti è illimitato

Il condomino ha sempre diritto di visionare gli atti condominiali, a maggior ragione quando questa esigenza sorge a seguito del ricevimento dell’avviso di convocazione dell’assemblea. E non è un ostacolo che l’amministratore riceva richiesta poco prima della riunione. Lo stabilisce la Cassazione

Il condomino ha sempre diritto di visionare la documentazione condominiale, a maggior ragione ove questa esigenza sorga a seguito del ricevimento dell'avviso di convocazione dell'assemblea. Il fatto che la richiesta di accesso pervenga all'amministratore soltanto qualche giorno prima della riunione non è di per sé di ostacolo all'esercizio del diritto. È vero che l'interesse del condomino deve essere contemperato con le esigenze organizzative dell'amministratore e non deve ostacolare l'esercizio delle sue funzioni, ma è anche vero che spetta proprio a quest'ultimo fornire la prova delle ragioni che possano giustificare il mancato riscontro alla richiesta del condomino. In caso contrario, risultando ingiustificata la mancata collaborazione dell'amministratore all'esercizio del diritto di accesso del comproprietario alla documentazione condominiale, quest'ultimo può impugnare le conseguenti deliberazioni assembleari e chiederne l'annullamento per violazione del suo diritto a una partecipazione informata e consapevole alla riunione condominiale. Questi i chiarimenti contenuti nell'ordinanza n. 4445 della seconda sezione civile della Corte di cassazione, depositata lo scorso 20 febbraio 2020.

Il caso concreto. Un condomino, che aveva ricevuto l'avviso di convocazione per un'assemblea da svolgersi in prima convocazione in data 4 novembre 2010, in data 3 novembre aveva inviato una comunicazione scritta all'amministratore chiedendogli di poter visionare la documentazione relativa al consuntivo e al preventivo, l'approvazione dei quali era stata posta all'ordine del giorno. Da quest'ultimo non era pervenuta alcuna risposta e il condomino aveva quindi provveduto a impugnare le successive deliberazioni assembleari, chiedendone per tale motivo la dichiarazione di nullità e/o l'annullamento. Il condominio si era costituito in giudizio in persona del proprio amministratore, chiedendo il rigetto della domanda. Sia il tribunale sia la Corte di appello si erano pronunciati negativamente sull'impugnazione, ritenendo che dagli atti di causa non risultasse l'impedimento lamentato dal condomino alla consultazione della predetta documentazione e che la richiesta inviata all'amministratore fosse comunque da considerarsi tardiva. Il condomino aveva allora impugnato la sentenza di secondo grado dinanzi alla Cassazione.

La decisione della Suprema corte. La seconda sezione civile della Corte di cassazione, diversamente dai giudici di merito che si sono occupati della questione, ha invece ritenuto fondata l'impugnazione proposta dal condomino che non aveva avuto la possibilità di consultare la documentazione contabile condominiale ai fini della votazione assembleare sul consuntivo e sul preventivo di gestione presentati dall'amministratore.

Giova premettere come la questione del diritto dei condomini di accedere alla documentazione detenuta per loro conto dall'amministratore condominiale sulla base del mandato ricevuto dalla maggioranza assembleare e delle conseguenze del rifiuto, espresso o implicito, frapposto da quest'ultimo, è stata approfondita a più riprese dalla recente giurisprudenza ed è stata poi anche chiarita per via legislativa con la riforma del 2012.

Segnatamente, gli artt. 1129, 1130 e 1130-bis c.c. hanno introdotto espressamente il diritto dei condomini a visionare e fare copia di detta documentazione, onerando l'amministratore di collaborare per rendere possibile l'esercizio di tale diritto, compatibilmente all'organizzazione del proprio lavoro. Questo, chiaramente, non vuol dire che l'amministratore possa frapporre ostacoli inverosimili o irragionevoli all'esercizio del diritto di accesso dei condomini. Quest'ultimo, in quanto mero depositario della documentazione condominiale per via del contratto di mandato che lo lega ai condomini, è infatti obbligato a farla visionare e a estrarne a loro richiesta una copia, potendo soltanto pretendere in quest'ultimo caso il rimborso delle spese vive affrontate.

Proprio per venire incontro alle esigenze degli amministratori, l'art. 1129 c.c. ha dato loro la possibilità di meglio organizzare il proprio ufficio, indicando ai condomini i giorni e le ore in cui lo stesso è disponibile per l'accesso diretto.

Da evidenziare anche la possibilità di pubblicare questa documentazione su eventuali siti internet condominiali accessibili dagli aventi diritto con le necessarie credenziali di autenticazione.

Bisogna segnalare come rimanga però una certa riluttanza degli amministratori a collaborare con i condomini per l'accesso alla documentazione condominiale e come si faccia ancora fatica a comprendere che la stessa non appartiene all'amministratore, tanto è vero che alla scadenza dell'incarico essa deve essere integralmente restituita ai condomini mediante consegna nelle mani del nuovo amministratore.

Ciò detto, con la recentissima ordinanza del 20 febbraio scorso la Suprema corte ha ricordato una serie di importanti principi in materia di accesso alla documentazione condominiale e, soprattutto, ha evidenziato come sia onere dell'amministratore che non abbia dato la possibilità al condomino di visionare i documenti conservati nel proprio ufficio dimostrare che siano state proprio le caratteristiche di tale richiesta, per ragioni temporali o per altri motivi, a non rendere possibile la tempestiva collaborazione all'esercizio del diritto di cui è titolare ciascun condomino.

I giudici di legittimità hanno infatti evidenziato come dalla sentenza impugnata si potesse rilevare che la Corte di appello aveva ritenuto che le date dell'assemblea e della richiesta del condomino fossero di per se stesse incompatibili con il diritto di quest'ultimo di esaminare la documentazione contabile prima della riunione, in quanto i tempi così ristretti non permettevano la visione dei documenti contabili prima dell'assemblea e l'accoglimento della richiesta medesima avrebbe di certo ostacolato l'attività di amministrazione, comportando il rinvio dell'assemblea stessa.

Secondo i giudici di merito sarebbe quindi stato opportuno che il condomino avesse formulato per tempo detta richiesta e non avesse aspettato la convocazione dell'assemblea per consultare i documenti.

La Suprema corte ha quindi messo in evidenza come nella specie i giudici di appello abbiano correttamente richiamato il consolidato principio giurisprudenziale secondo cui ciascun comproprietario ha la facoltà di richiedere e ottenere dall'amministratore l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta, purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contrario ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti).

Tuttavia, come spiegato dalla Cassazione, la Corte di appello non ha fatto corretta applicazione di tale principio, avendo trascurato la contestuale affermazione dei giudici di legittimità per la quale il condomino ha senz'altro il diritto di accedere alla documentazione contabile in vista della consapevole partecipazione all'assemblea condominiale e che a tale diritto corrisponde l'onere dell'amministratore di predisporre un'organizzazione, sia pur minima, che ne consenta la possibilità di esercizio.

Per tale motivo, si legge nell'ordinanza, deve ritenersi che a fronte della richiesta del condomino di accedere alla documentazione contabile per gli indicati fini di partecipazione consapevole a un'assemblea che su quei documenti debba esprimersi, l'onere della prova della inesigibilità della richiesta e della sua non compatibilità con le modalità previamente comunicate incombe sull'amministratore e, quindi, in sede di impugnazione della delibera assembleare, al condominio, ove questi intenda resistere all'azione del condomino dissenziente.