Trovare l’accordo
In teoria dovrebbero essere tutti d’accordo: facciamo i lavori e grazie al bonus del 110% ci ritroviamo gratis, anzi magari guadagnandoci qualche euro, una casa che costa meno per la gestione del riscaldamento e dell’aria condizionata e che in prospettiva si può rivendere a prezzo più alto. Nella pratica succederà, disposti a fare ammenda se sbagliamo, che in quasi tutti i condomìni ci saranno discussioni e distinguo interminabili prima di dare via libera ai ponteggi, con il rischio di rimanere a mani vuote se all’impegno della maggioranza politica di prorogare il bonus (che attualmente scade il 31 dicembre 2021) non seguiranno i fatti. Non mancherà chi ritiene non indispensabili i lavori; chi, non volendo o potendo spendere i soldi con cui pagare l’impresa, si vuole tirare indietro, chi troverà un cavillo per impugnare l’assemblea (peraltro è piuttosto facile dove le riunioni si svolgessero per via telematica), chi sosterrà che in condominio Tizio propone un professionista o un’impresa in conflitto di interessi; chi ribatterà la stessa cosa per Caio ecc. Ma quali sono le cose a cui stare attenti prima di dare il benestare alle opere?
Assicurarsi che si riuscirà a ottenere il bonus
Per le casse dello Stato il super ecobonus rischi di trasformarsi in un salasso di risorse. È del tutto comprensibile che per un’agevolazione che consente di avere un miglioramento di abitazioni private a completo carico della comunità ci siano regole e controlli molto stringenti. La prima cosa da fare è quindi nominare uno o più professionisti che effettuino una diagnosi energetica dello stabile e che siano in grado di preventivare con la massima precisione i costi dei lavori dando la certezza che al termine dei lavori si otterranno i risultati richiesti dalla norma. Ricordiamo che per le due cosiddette opere trainanti, che danno diritto al bonus in condominio, e cioè la coibentazione termica dell’edificio e la sostituzione della centrale termica ci sono almeno tre vincoli da superare: il primo è l’obbligo di guadagnare due classi energetiche; il secondo è quello dei costi specifici del lavoro, che non può superare quello determinato dai prezzari regionali o delle Camere di commercio, il terzo è il vincolo del costo per alloggio: 40mila euro nel caso di condominio fino a 8 unità immobiliari; 30mila per aggregati più numerosi per la coibentazione, limiti che scendono rispettivamente a 20 e a 15mila euro per le caldaie. Si tratta di un’analisi di fattibilità, meglio saperlo a priori, che potrebbe dare anche risultati negativi, ma che bisognerà, come è giusto, pagare lo stesso.
La maggioranza in assemblea
Il decreto legge agosto ha posto fine a una diatriba interpretativa tra giuristi sulla maggioranza necessaria in assemblea per deliberare il via ai lavori. Una volta identificata l’impresa a cui affidare i lavori (e potrebbe non essere particolarmente semplice anche perché la grande maggioranza dei condomìni sta valutando l’opportunità di svolgere i lavori e la domanda rischia di essere superiore all’offerta) la decisione può essere approvata in seconda convocazione (ipotesi che riguarda almeno 999 assemblee su 1000) con la presenza di almeno un terzo dei condomini che rappresentino almeno un terzo dei millesimi e con un quorum ridotto: basta infatti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e un terzo del valore dell’edificio. Ai lavori in assemblea possono partecipare tecnici per illustrare le modalità di svolgimento dei lavori e la scelta dei materiali Una volta passata la delibera bisognerà prudenzialmente aspettare un mese per vedere se qualcuno dei contrari o dei non presenti in assemblea impugni la decisione. La delibera dovrà anche determinare il compenso specifico per l’amministratore. L’assemblea può svolgersi in presenza con il rispetto del distanziamento tra presenti o per via telematica, modalità a forte rischio di impugnazione delle delibere.
La cessione del credito
Una volta approvata la delibera le cose filerebbero via lisce se tutti decidessero di pagare direttamente l lavori o perlomeno se scegliessero di occuparsi personalmente di un’eventuale cessione del credito. Il guaio è che non andrà così quasi mai. Innanzitutto perché la cessione del credito per lavori comunque di importo rilevante è un’opportunità per chi non vuole o non può anticipare le somme necessarie per poi aspettare sei anni per riceverle indietro, sia pure maggiorate. Diciamo sei e non cinque perché il diritto alla detrazione decorre dalla presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno fiscale in cui si sono compiuti i lavori. La cessione è addirittura una necessità per chi è a rischio di incapienza fiscale. In assemblea bisognerà decidere se puntare allo sconto in fattura (ammesso che l’impresa lo accetti) o alla cessione del credito. Ora, se la cessione la fa direttamente il condominio si riduce di molto l’impegno del singolo. Il problema è che in nessun caso una decisione può essere vincolante per il singolo condòmino. La questione si complica ulteriormente se l’assemblea decidesse, dopo aver scelto di effettuare la cessione a una banca, di finanziare i lavori mediante un prestito ponte: la banca paga direttamente l’impresa e poi si fa il conguaglio di dare e avere a ogni step della cessione del credito (che può avvenire anche dopo il 30 e dopo il 60% dei valori). Anche in questo caso la scelta non può essere vincolante per il condomino ma bisogna vedere che cosa fa la banca, che potrebbe, non formalmente ma di fatto, subordinare la cessione all’obbligo di stipulare il prestito in modo da avere la certezza dei pagamenti.
di Gino Pagliuca 22 settembre 2020
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