Bonus facciate 2020. Cosa fare per ottenerlo (senza ancora istruzioni chiare). La guida

di Gino Pagliuca11 febbraio 2020

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88 edifici su 100 hanno più di 30 anni

Città più belle grazie al Fisco. Almeno questa è lo scopo del bonus previsto dalla Legge di bilancio 2020 (legge 160/2019, art. 1, commi da 219 a 224) e che porta dal 50 al 90% della somma spesa la detrazione Irpef, spalmata in dieci anni, per i lavori di tinteggiatura e rifacimento delle facciate. Il provvedimento nasce dalla necessità di riqualificare un patrimonio residenziale italiano spesso degradato dal punto di vista estetico, come è inevitabile dato che nel Paese 88 edifici su 100 hanno più di trent’anni. A Milano, ad esempio, gli stabili residenziali in queste condizioni sono 41 mila, nella Capitale sfiorano i 116 mila.
La legge però presenta alcune lacune che l’Agenzia delle Entrate dovrà chiarire con successive circolari. Ecco cosa sappiamo al momento.

Imprese edili: 70% fatturato da ristrutturazioni

La norma è stata voluta dal Ministero dei Beni culturali ma ha forte valenza economica perché ormai per le imprese edili le ristrutturazioni rappresentano il 70% del fatturato nel residenziale contro il 30% delle nuove costruzioni. L’opportunità aperta dalla nuova agevolazione sta riscuotendo grande interesse soprattutto nei condomini. Ma come funziona?

Innanzitutto l’edificio deve trovarsi in un’area urbanizzata (nel piano di governo del territorio sono quelle delimitate dalle lettere A e B, in pratica sono tutte le zone in cui non vi siano solo rari edifici isolati). Se l’intervento si limita a una semplice tinteggiatura della facciata non vi sono particolari regole da rispettare: l’amministratore pagherà con bonifico l’impresa prescelta e ripartirà le spese pro quota. Differentemente da quanto accade con il bonus ristrutturazione non c’è nemmeno il tetto di spesa di 96mila ad unità immobiliare, cifra che comunque una volta fatta la ripartizione millesimale ben difficilmente può essere raggiunta su una singola unità immobiliare in condominio.

Sono agevolabili gli interventi sulle superfici opache, sui balconi e sui fregi delle facciate esterne. L’agevolazione riguarda le spese sostenute nel 2020 salvo proroghe nella prossima legge di bilancio, e siccome funziona, come tutti gli altri bonus edilizi, con il criterio di cassa, si applica anche alle opere deliberate in precedenza ma pagate quest’anno.

La relazione tecnica

Nessun problema interpretativo se l’intervento riguarda un edificio e consiste nella semplice tinteggiatura: basta la delibera assembleare ed effettuare tutti i pagamenti con bonifico parlante. La procedura diventa molto più complessa nel caso in cui l’intervento sulla facciata vada oltre: se infatti l’intonacatura viene rifatta per oltre il 10% o se comunque si influenza il comportamento termico dell’edificio il bonus del 90% è subordinato al raggiungimento dei requisiti previsti dal Decreto Mise 26 giugno 2015 sulle metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici, e dalla tabella 2 Decreto Mise 26 gennaio 2010, sulla trasmittanza termica. Sarà quindi necessaria la redazione di una relazione tecnica da trasmettere all’Enea e i costi inevitabilmente lievitano.

I vantaggi dell’ecobonus

C’è però un’altra differenza tra il meccanismo delle due agevolazioni che potrebbe far pendere l’ago della bilancia dalla parte dell’ecobonus, l’agevolazione sulla facciate non ammette la cessione del credito (si cede l’agevolazione fiscale all’impresa e questa ne ristorna subito ai committenti una quota) e quindi chi è a rischio incapienza (quando cioè l’insieme di deduzioni e detrazioni fiscali è superiore all’Irpef lorda dovuta) deve valutare con molta attenzione l’opportunità di dare il benestare in assemblea ai lavori. La norma presenta, come sempre in questi casi, interrogativi non trascurabili per alcuni aspetti, che dovranno essere chiariti dalle Entrate. Ad esempio l’espressione «superfici opache» di sicuro esclude le superfici vetrate, ma è dubbio se ad esempio le gronde siano da considerare un elemento decorativo che rientra tra le componenti agevolabili. Anche l’espressione «facciate esterne» va precisata perché non è scontato che possano usufruire del bonus lavori che riguardino le facciate che danno all’interno di un cortile racchiuso da un intero condominio, dato che comunque sempre esterne sono. Infine un dubbio riguarda i condomini misti, dove accanto ad appartamenti si trovano negozi e uffici. Nel caso delle opere di manutenzione che danno diritto al bonus questi proprietari, se soggetti Irpef, hanno diritto al bonus, se sono soggetti Irpes no. Nel caso invece dell’ecobonus l’agevolazione vale sia su Irpef sia su Ires e indipendentemente dalla destinazione prevalente o esclusiva dell’edificio. Che quest’ultimo principio valga anche nel caso del bonus facciate dovrà confermarlo il ministero.