Come valutare un immobile: ecco quali sono i fattori per stabilire il prezzo di una casa di Gino Pagliuca

Nella valutazione di una casa non sempre il web basta

Di uno strumento finanziario quotato si sa sempre il prezzo di mercato: se si vuole comprare un’azione x o un’obbligazione y basta collegarsi a un qualsiasi servizio di Borsa che opera in tempo reale per sapere a quanto viene offerto il titolo. Sta poi al potenziale investitore valutare se il prezzo è conveniente. Per gli immobili le cose non sono così semplici e definire un valore credibile per una casa è spesso un problema sia per chi deve vendere sia per chi deve comprare, soprattutto se si vuol fare da soli. E questo anche se l’abbondanza di informazioni grazie al web rende comunque più facile avere un’idea dei prezzi richiesti per un’abitazione.
Innanzitutto, per poter valutare al meglio un immobile è bene partire dalla sezione del sito dell’Agenzia delle Entrate dedicata all’Osservatorio del mercato immobiliare, che scandaglia le zone e le tipologie di immobili dandone una quotazione puntuale.
Di seguito, cosa si deve tenere presente per una valutazione corretta di una casa o di un appartamento:

L’«età» della casa incide sul prezzo

I primi due aspetti da considerare per valutare una casa sono ovviamente la dimensione (anche se le case abitualmente si vendono a corpo e non a misura) e la sua posizione. Basta consultare un qualsiasi listino immobiliare, un giornale o un sito specializzato in annunci di vendita, per verificare che nel giro di poche centinaia di metri i prezzi possono variare anche del 100%. Le caratteristiche dell’edificio in cui si trova l’appartamento sono a loro volta fondamentali, a partire dall’epoca di costruzione del palazzo. Le case con oltre venti-trent’anni di vita, a meno che non siano state completamente ristrutturate, hanno un valore ridotto, se non si tratta di edifici di particolare valore storico, artistico o architettonico. Per dare un’indicazione di massima una casa del tutto nuova costa circa il 30% in più rispetto a un immobile di 25-40 anni e circa il 50% in più rispetto a uno più vecchio.

Il quartiere dove si trova l’abitazione fa la differenza

Anche lo stato di manutenzione del condominio è uno dei fattori che può fare guadagnare (o perdere) appeal. La necessità di intervenire pesantemente sulle parti comuni o di rifare la facciata incide infatti sul prezzo anche del 10%. Ma ancora più importante il contesto ambientale in cui si inserisce l’edificio. Ad esempio il rumore può diventare una discriminante. In alcuni casi estremi non si può nemmeno parlare di deprezzamento dell’immobile ma di quasi impossibilità a venderlo. Se una casa è a dieci metri da un locale dove i giovani stazionano schiamazzanti per buona parte delle notte non si trova nessuno disposto ad acquistarla, così come è difficile vendere case vicino alle stazioni ferroviarie o agli aeroporti. Al contrario, una casa situata in un complesso ricco di verde e di viali pedonali, isolata dal traffico cittadino, offre un plus molto apprezzato oggi.

L’appartamento

Sono vari i fattori che incidono sul valore di un appartamento.
1) Molto importante è il piano su cui si trova l’appartamento: per ogni piano che si sale, sale il valore della casa di circa il 5%. Beninteso: se c’è l’ascensore; se invece non c’è, a partire dal secondo piano l’alloggio si deprezza.
2) L’esposizione su due o più lati aumenta il valore.
3) Per quanto riguarda il riscaldamento, è più economico meglio l’impianto centrale con il contatore che quello del tutto autonomo.
4) Gli acquirenti più accorti guardano sempre a che cosa dice l’Attestazione energetica della casa (il venditore deve obbligatoriamente fornirla): la classe G, quella delle case energivore, deprezza l’immobile, così come la presenza di riscaldamenti a pannelli che non consentano la contabilizzazione dei consumi.

Box e terrazzo

Ci sono poi due “accessori” che almeno nelle grandi città non solo hanno un valore di per sé ma fanno aumentare il valore della casa.
1) Il box: non è raro il caso che la possibilità di avere un parcheggio privato sia addirittura discriminante per la scelta della casa.
2) Il terrazzo, che contribuisce al prezzo di una casa per una quota che varia dal 25 al 40% della superficie (è come dire che se un metro quadrato di appartamento vale 4.000 euro, quello di balcone è calcolato da 1.000 a 1.600 euro). Se il terrazzo può essere sfruttato per mangiare all’aria aperta e la sua dimensione è contenuta in 20-25 metri quadrati (oppure è interamente coperto) ed è allo stesso piano dell’appartamento la valutazione può essere vicina al 35-40%. Mentre se è molto grande oppure è posto al primo piano, con relativo affaccio di tutti i condomini dei piani superiori, il suo valore scende fino al 20%. Una veranda abitabile può valere dal 50 al 95% del valore pieno dell’appartamento. Mentre un soppalco agibile e in regola con le norme urbanistiche può essere calcolato al 50%. Mentre un metro quadrato di cantina o solaio è da calcolare al 15-20%.