Superbonus, tutti i documenti necessari: dal salto di due classi energetiche al saldo lavori

di Gino Pagliuca8 gennaio 2022 1/13 Le nuove condizioni del Superbonus Il disegno di Legge di Bilancio 2022 modifica in maniera sostanziale il quadro dei bonus per la casa in termini di durata ed entità del vantaggio fiscale. L’agevolazione del 110% per i condomini resterà in vigore fino a tutto il 2023; nel 2024 l’aliquota scenderà al 70% per il 2024 e al 65% per il 2025. Stesse scadenze per gli edifici plurifamiliari aventi tutti la medesima proprietà e per gli edifici degli Iacp. Per quanto riguarda le case indipendenti, i lavori vanno terminati entro il 31 dicembre prossimo e a condizione che il 30 giugno risulti effettuato (o per essere più concreti: risulti pagato) il 30% dei lavori. Rispondiamo, intanto, alle domande più frequenti sui documenti da presentare per avere accesso all’agevolazione. 2/13 Come ottenere il miglioramento di due classi energetiche Per ottenere il super ecobonus è necessario conseguire un miglioramento di almeno due classi energetiche. Come si fa a provarlo? Con due certificazioni Ape (Attestazione di prestazione energetica), una redatta prima dell’inizio dei lavori e una alla fine. Si tratta di un attestato che può essere rilasciato da tecnici laureati in ingegneria, architettura, agraria e scienze forestali oppure con diploma di perito industriale, di geometra, o di perito agrario. I tecnici devono essere iscritti ad un ordine o collegio professionale e abilitati alla progettazione di edifici e impianti asserviti agli edifici stessi. In alternativa si può diventare certificatori dopo il superamento di appositi corsi con un esame finale. Nel caso in cui la valutazione dell’edificio richiedesse competenze multidisciplinari, è possibile che operino in collaborazione più valutatori. 3/13 Chi redige la certificazione La certificazione può essere redatta dall’impresa che effettuerà i lavori? No, al certificato Ape deve essere allegato un documento che le norme identificano con la denominazione altisonante di «Dichiarazione di indipendenza»; questa deve attestare l’assenza di conflitto di interessi, mediante la dichiarazione del certificatore che non ha nessun coinvolgimento diretto o indiretto nel processo di progettazione e realizzazione dell’edificio valutato e nemmeno con i produttori dei materiali e dei componenti, e che non vi sono rapporti di parentela fino al quarto grado con il committente. 4/13 Le «asseverazioni» La normativa prevede il rilascio anche di una o più «asseverazioni». Che cosa sono? Si tratta di documenti redatti da parte di un tecnico abilitato con cui si dimostra che l’intervento realizzato è conforme ai requisiti tecnici previsti, inoltre che le spese sostenute in relazione agli interventi agevolati sono congrue rispetto a quanto prevede la legge. 5/13 A chi vanno consegnate A chi va consegnata l’asseverazione? L’asseverazione deve essere trasmessa per via telematica all’Enea da parte del tecnico abilitato entro 90 giorni dal termine dei lavori o dal raggiungimento di un determinato stato di avanzamento dei lavori. Anche se si compiono lavori in un’abitazione indipendente il fai da te per il contribuente è quindi impossibile. Tutte le spese per certificazioni e asseverazioni sono fiscalmente detraibili. 6/13 I controlli Chi controlla la veridicità delle asseverazioni? L’Enea stessa sottoporrà a una prima verifica documentale un campione di almeno il 5% delle documentazioni presentate; di queste almeno il 10% dovranno passare a una secondo vaglio più accurato. Controlli solo a campione e grossi interessi in gioco: non c’è il rischio che possano passare asseverazioni, per così dire, compiacenti? Per un professionista serio il gioco non vale la candela. Deve obbligatoriamente avere una polizza assicurativa che lo tuteli in caso di errore e che preveda una copertura minima di 500mila euro. Nel caso di dichiarazioni infedeli è prevista una sanzione amministrativa da duemila a 15mila euro per ogni dichiarazione o attestazione contestata. Nei casi più gravi si arriva al procedimento penale. Ma c’è di più: se la dichiarazione infedele porta alla perdita del beneficio fiscale i committenti possono chiedere il risarcimento dei danni e inoltre scatta la segnalazione d’ufficio all’Ordine professionale o al collegio di appartenenza. Comunque è necessario porre molta attenzione alle spese, perché se l’Agenzia delle Entrate ne contesta l’entità chiede le somme in eccesso al contribuente e se questi ricorre, nelle more del procedimento rischia di trovarsi la casa ipotecata. 7/13 Avanzamento lavori Quando l’asseverazione va fatta anche ad avanzamento lavori? In tutti i casi in cui si chieda il beneficio fiscale o la cessione del credito nonostante i lavori non siano ancora ultimati. Operazioni possibili due volte: dopo che almeno siano state svolte (e pagate) il 30% e il 60% delle opere. 8/13 Il pagamento dei lavori Come vanno pagati i lavori? Come succede già per l’ecobonus e il bonus ristrutturazione, le persone fisiche devono saldare unicamente con il cosiddetto bonifico parlante, su modulo appositamente predisposto dalla banca o dalle Poste e che contenga il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato. Questo particolare strumento consente all’intermediario di operare come sostituto di imposta e trattenere al beneficiario l’8% delle somme versate a titolo di ritenuta d’acconto. Di solito di questa incombenza per i lavori condominiali si occupa l’amministratore. 9/13 Documenti da conservare Quali documenti bisogna conservare? Le fatture e ricevute fiscali comprovanti le spese sostenute, unitamente alle ricevute dei bonifici se il contribuente è una persona fisica; la dichiarazione di consenso del proprietario all’esecuzione dei lavori, se questi sono effettuati dal detentore immobile (abitazione in affitto, in leasing, in comodato, o per cui si sia firmato il preliminare di acquisto senza che sia ancora avvenuto il rogito); una copia della delibera dell’assemblea di condominio e la tabella millesimale di ripartizione spese per interventi eseguiti su parti comuni o in alternativa la certificazione contenente queste informazioni rilasciata dall’amministratore; infine una copia dell’asseverazione trasmessa a Enea. 10/13 Regolarità urbanistica Quale documentazione sulle regolarità urbanistica dell’immobile e dell’edificio bisogna produrre all’Amministrazione prima di dare il via ai lavori per il superbonus? I documenti riguardanti la conformità urbanistica vanno presentati solo in caso di demolizione e successiva ricostruzione. Negli altri casi basta inviare un modello ad hoc di Comunicazione di inizio lavori (Cila) nel quale comunicare gli estremi dell’autorizzazione edilizia in forza del quale è avvenuta la costruzione, se questa risale a dopo il 1° settembre 1967 altrimenti basta indicare che l’edificazione è anteriore. Il modello è scaricabile sul sito del ministero funzione pubblica. 11/13 Condono edilizio e agevolazioni È possibile usufruire delle agevolazioni anche per immobili per cui è in corso una richiesta di condono edilizio non ancora conclusa? Sì, almeno così ha risposto a un quesito l’Agenzia delle Entrate delle Marche; inoltre bisogna rilevare che l’art. 34 bis del decreto semplificazione ha modificato il regime sulle difformità delle unità immobiliari, precisando che vi è un margine di tolleranza del 2% sulle difformità delle unità immobiliari rispetto alle previsioni urbanistiche, se non si violano specifici divieti. Una norma che può trovare applicazione soprattutto nel caso di ricostruzione a seguito di demolizione. Se invece vi sono violazioni urbanistiche più gravi si rischia di incorrere nella decadenza dei benefici se non si ricorre, quando possibile, alla sanatoria.