Bonus casa, i rischi (sottovalutati) sulla cessione del credito: i condomini rischiano in proprio

LA NORMATIVA di Gino Pagliuca15 dicembre 2021 1/7 Stretta sulla cessione del credito L’attenzione dei media sui bonus edilizi è focalizzata, come è comprensibile, sulla conversione parlamentare del disegno di legge di Bilancio anche se le risorse per modifiche generose di fatto non ci sono e probabilmente ci potrà essere solo una proroga per i lavori sulle abitazioni indipendenti. In realtà il provvedimento più importante in materia di agevolazioni fiscali sugli immobili è un altro, il decreto legge 157, in vigore dal 12 novembre scorso e che andrà convertito in legge entro l’inizio di gennaio. Il decreto ha introdotto una stretta molto rigorosa sulla cessione del credito, lo strumento che di fatto rende possibile compiere lavori di per sé molto onerosi. Con il contributo di Christian Dominici, commercialista milanese titolare di uno studio specializzato nella gestione dei crediti tributari, esaminiamo alcuni aspetti del decreto, per sottolineare che esistono per chi commissiona i lavori anche alcuni rischi finora largamente sottovalutati soprattutto in condominio, perché spesso non si considera che nel caso in cui il prezzo dei lavori fosse gonfiato ad arte i singoli condomini rischiano anche in proprio, fino a trovarsi la casa ipotecata. 2/7 La comunicazione di cessione II decreto legge 157, emanato dopo che l’Agenzia delle Entrate aveva scoperto presunte frodi su cessione del credito per 950 milioni di euro, prevede che a far corso dal 12 novembre 2021 la comunicazione di cessione dei bonus edilizi attuata per interventi fatturati dopo l’11 novembre deve comprendere il visto di conformità e l’asseverazione di congruità delle spese sostenute, mentre in precedenza il visto era prescritto solo per il superbonus. Diversa la situazione per chi scegliesse di chiedere direttamente il rimborso: nessun obbligo per i bonus diversi dal 110%, obbligo (prima non previsto) per chi non trasmette la dichiarazione precompilata o non la fa trasmettere dal sostituto di imposta (tipicamente, il datore di lavoro). Il decreto prevede che l’Agenzia delle Entrate possa bloccare la cessione per cinque giorni se ravvede particolari criticità rilevabili in automatico, e per un massimo di 30 giorni. Le nuove norme l’emanazione, entro trenta giorni dalla conversione in legge e quindi presumibilmente per fine gennaio-inizio febbraio, di un prezziario delle opere valido per tutta Italia e a cui le imprese dovranno attenersi. Per le opere compiute prima della pubblicazione dei prezzi si ritiene che gli strumenti finora adottati siano considerati congrui. 3/7 La valutazione dei rischi La sottovalutazione dei rischi di cui dicevamo nasce, come spiega Dominici, dal fatto che «si tratta di controlli automatici che non esauriscono l’attività accertativa dell’Agenzia. Questa, secondo il criterio del “valore normale” degli interventi, può controllare la congruità dei costi sostenuti nelle successive cinque annualità. Il cassetto fiscale, lo strumento tramite il quale si cedono i crediti per bonus edilizi e gli altri bonus tributari, non ha alcun valore di certificazione né di certezza tributaria, per avere un credito nel cassetto fiscale basta emettere la fattura e cederla». 4/7 Le criticità emerse Il nostro interlocutore sottolinea anche alcune delle criticità finora emerse nella gestione dei bonus; le maggiori riguardano il bonus facciate, che non a caso durerà solo per il 2022 e in versione depotenziata. Il caso più frequente è quello della sovrafatturazione: «I condomini sapendo di dover pagare solo una parte dei lavori, tendono ad accettare anche preventivi palesemente gonfiati che generano crediti di imposta eccedenti rispetto ai lavori effettivamente svolti; si sono anche verificati casi di lavori affidati e conseguenti deleghe al cassetto fiscale a consorzi di imprese che poi non hanno mantenuto la parola data ed hanno comunque emesso le fatture per la generazione e cessione del credito di imposta. Infine, un problema di queste settimane. Se il condominio paga il 10% dei lavori per il bonus facciate entro il 31 dicembre prossimo e cede il credito si mantiene il diritto all’agevolazione. Il problema è che c’è il forte rischio di accettare preventivi di imprese che poi non saranno in grado di finire i lavori». 5/7 Scegliere i professionisti Da tutto questo deriva la necessità assoluta di scegliere con la massima cura chi deve fare i lavori e i professionisti che devono seguire l’iter. Le Entrate come dicevamo hanno cinque anni per effettuare i controlli e anche se vi fosse un ricorso alla giustizia tributaria possono iscrivere l’ipoteca sugli immobili, che a quel punto diventerebbero di fatto invendibili. E anche se vi fosse buona fede del committente molto probabilmente le imprese che gonfiano i preventivi nei prossimi anni avranno già cambiato ragione sociale o saranno fallite in maniera più o meno fraudolenta. Infine, va ricordato che per le agevolazioni immobiliari ai committenti si applica il criterio di cassa (le fatture nel 2021 sono detraibili nella dichiarazione che presento nel 2022 ecc.) ma che le fatture da sole non bastano, i lavori vanno comunque terminati. Altrimenti il fisco ha il diritto di recuperare gli importi già riconosciuti.